房贷“商转公”袭来，北上广会否跟进3000到账2550借款30天2025年『房贷“商转公”袭来，北上广会否跟进』

“企业对企业”抵押贷款转让即将到来。北京、上海、广州会效仿吗？

目前全国5年以上首套房免贷款利率为2.85%，低于6月份发放的新增住房贷款平均利率3.45%。

“房贷利率从4.25%下降到2.85%，月供从3300元下降到2800元。”

近日，郑州小伙子周敏完成“企转公”项目，房贷利率和月供大幅下降。

所谓“企转公”，是指将商业性住房贷款转为公积金住房贷款。 2024年第二季度，郑州市住房公积金管理中心宣布启动“企转公”项目，允许符合条件的家庭申请。

郑州开展此项业务的原因之一是新房贷与存量房贷的利差持续拉大。 5月17日，中国人民银行（以下简称“央行”）宣布在全国范围内提高房贷利率下限，多个城市纷纷跟进取消或大幅降低房贷利率下限。

以郑州为例，当地政府取消首套房、二套房贷款利率下限。目前，首套房贷款的主流利率是贷款市场报价利率（LPR）。 -60 BP，或3.25%。 2022年5月之前首套房贷利率为LPR+5BP。加上LPR下调，郑州存量房贷与新增房贷利差高达100BP。

“企转公”后，家庭可将现有利率较高的住房贷款转为利率较低的公积金贷款，从而节省利息成本。目前全国首套5年及以上公积金贷款利率为2.85%，低于去年6月发放的新增住房贷款平均利率3.45%。

除郑州外，深圳、苏州、福州、厦门、台州、许昌等城市也宣布启动“企业对公”项目。上海易居房地产研究院副院长严跃进表示，目前已有30多个城市开展“企业对公”项目。

《财经》 统计显示，北京、上海、广州、成都、杭州、西安、南京等众多房地产热点城市尚未推出“企改公”项目。

其中，杭州、南京、广州等多个城市在回复居民询问时表示，当地储备利用率较高，存在资金缺口，无执行能力。目前，这是一项“企业对公众”的业务。

因此，要求降低现有抵押贷款利率的呼声再次高涨。

“公司转公众”必须满足的条件

从已启动“企改公”项目的城市实施情况来看，“企改公”申请者必须满足一定条件，且适用范围有限。

以郑州为例，申请“企转公”项目，房屋需购置《房屋所有权证》或《不动产权证书》，商业贷款银行同意提前结清商业贷款，且房屋必须为业主所有或共同拥有。业主必须连续定期存款，储蓄期限不得超过6个月，并有其他要求。

此外，郑州明确，组合贷款中的商业贷款不能转换为准备金贷款，商业贷款暂不能转换为准备金贷款和商业贷款的组合。

在申请程序方面，郑州提供两种方式。一种是先还款，再取出贷款。这意味着申请人必须首先筹集资金来偿还商业住房贷款。它由储备直接支持，但需要商业银行的配合。根据《财经》，目前并非所有商业银行都支持直接偿还准备金。

“一般来说，‘上市’举措有助于降低现有抵押贷款的成本，特别是在当前要求进一步降低现有抵押贷款利率的情况下，‘这给购房者带来了偿还贷款的压力。’严跃进说道。

同时，严跃进提醒，各地开展“企业对公”业务必须满足一些基本条件。例如，储蓄个人贷款的利率不会太高。储备基金资金较为充裕。

事实上，2023年以来，各地居民持续诉求“企业对企业”项目，但部分城市明确表示不会开展“企业对企业”项目。暂时是住房抵押贷款。

今年7月20日，南京市住房公积金管理中心回应称，南京市公积金利用率仍保持较高水平（100%以上），南京目前不具备探索开发的条件。商业。

近年来，南京职工利用公积金购房的消费需求较高。此外，储备金贷款金额高达80%左右。提取累积储蓄后，可用于贷款的资金不足。为缓解贷款资金短缺问题，南京市住房公积金管理中心于2015年和2020年两次推出“公转工程”贴息贷款项目。

对于部分城市推出“企改公”项目，南京市住房公积金管理中心表示，“部分城市因贷款发放减少，公积金利用率较低”。为提高储备资金利用率，探索“企转公”项目，设置“首贷首置”、贷款房屋产权转让等限制。目前，国家主管部门尚未正式明确开展该项目的政策依据和条件，属于在部分城市开展的探索性项目。城市储备金的积累和使用不属于国家政策规定的合法业务。”

此外，北京、上海、广州、杭州、西安、成都等房地产热点城市尚未推出“企业对公”项目，不少城市在回复居民询问时也透露。主要原因是储备资金利用率较高，资金缺口较大，可能导致这些项目暂时无法开展。

一线城市中，只有深圳提供“企转公”项目。

对此，今年5月，广州市住房公积金管理中心在回复居民询问时表示，“国内目前开展企业转公转项目的城市除深圳外，还有北京，基本是北京”。小城市，没有开展这个项目的上海没有输。宣传工作的发展有其自身的特点。深圳储蓄贷款起步较晚，准备金较高，因此接受储蓄贷款的储户较少。因此适合业务发展。”

现有的抵押贷款利率会降低吗？

不少地方设立“企公”住房贷款项目的原因之一是现有住房贷款利率与新增住房贷款利率差距拉大。

巢湖哪里可以借1万元？野村证券中国首席经济学家陆挺测算，2015年至2022年存量抵押贷款平均利率约为30万亿元。约为5.2%。现有抵押贷款利率平均降低73个BP后，目前平均现有抵押贷款利率预计在4.5%左右。 2024年第一季度新增房贷利率为3.95%，到第二季度末，新增房贷利率（含首套+第二套）预计在3.5%左右。因此，目前现有的抵押贷款利率预计比新的抵押贷款利率高100BP。

以北京为例，截至8月20日，北京最新首套房贷款利率为3.4%（LPR-45BP），而不少现有首套房贷款利率为4.75%，新增首套房贷款利率为4.75%。住房抵押贷款和现有住房的利率差异达135 BP。而且，目前北京两套房贷款利率低至3.6%（LPR-25BP），与现有单套房贷款利差达到115BP。

面对新房贷与现有房贷之间的利率差距，许多现有房贷借款人选择提前还清贷款。

近期，“提前还贷”成为各大社交平台的热门话题。在利率较高时购房的借款人分享了提前还款的经验，并讨论了降低其他贷款金额的方法。他们称这一系列措施是“自救”。

其中一些借款人选择一次性偿还大额贷款，而另一些则选择分期分期缓慢偿还小额贷款。一些人削减食物和衣服以提前偿还贷款，另一些人掏空财务，还有一些人冒着绝望的风险申请自营职业或消费贷款来代替抵押贷款。

现有抵押贷款借款人在试图“自救”的同时，也希望商业银行再次将重点放在降低现有抵押贷款利率上。

在人民网领导栏上，有用户向央行官员表示，首套房贷款利率大幅下调，存量房贷款利率跟踪调整。

近日，社科院金融研究所副所长张明撰文，建议央行引导商业银行促进房地产市场健康发展。降低现有房贷利率，“由于房价下跌，市场利率持续走低，现有房贷利率已经处于较高水平，这可能会影响新企业的进入。去哪里贷？”合肥的钱急需5万元吗？也会影响房价的稳定。”张明代表《财经》。

张明认为，近期居民提前还贷的最重要原因是现有房贷利率远高于新增贷款利率。如果能通过一款即时还款的网贷APP，大幅降低现有1万笔房贷的利率，就能在一定程度上减少贷款提前还款的现象。

陆挺还提出适当降低利率以刺激内需，特别是降低存量抵押贷款利率。

但也有专家持不同意见。招商联合会高级研究员董希淼是此前呼吁2023年降低现有房贷利率的专家之一。但他明确表示，他并不建议或主张再次集中降低现有抵押贷款利率。收费。

“利率就是基金的价格。基金的价格随着时间的推移而变化，抵押贷款利率也有高有低。这和房价根据一年中的不同时间而变化是一样的。”在现有首套房贷款利率已经借到的城市，再次降低住房抵押贷款利率下限是不公平的。

“2025年降低现有房贷利率，集中3000，30天放贷2550，主要是为了降低居民利息成本，更好地支持消费和投资。不过，考虑到去年的情况，居民消费和投资领域的贷款提前还款并没有明显减少，效果并不显着。”他表示。 （应受访者要求，文中使用乔敏为化名）

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来源：《财经》

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